Tout savoir sur la nue-propriété

Par définition, une personne qualifiée de « nu-propriétaire » possède un bien immobilier, mais ne dispose pas de sa jouissance, ce que l’on appelle l’usufruit. Ce statut est appliqué dans le cas d’une démarche de démembrement de propriété. En quoi consiste ce processus ? Quelles en sont les conséquences ?

Nue-propriété et usufruit : deux statuts à comprendre

Pour bénéficier de la pleine-propriété d’un bien immobilier, il faut être à la fois titulaire de la nue-propriété et de l’usufruit. Mais quand on réalise un démembrement, plusieurs personnes peuvent être impliquées sur un même bien, sachant que certaines ont simplement la nue-propriété ou l’usufruit.

Concrètement, un appartement peut appartenir à son nu-propriétaire. Mais si une autre personne possède l’usufruit, seule celle-ci est légalement autorisée à vivre dans le logement — ou à le louer afin de recevoir des loyers.

La loi française divise la pleine propriété en trois composantes différentes :

• L’usus, faisant référence au droit d’utiliser le bien ;
• Le fructus, correspondant à la jouissance du bien (vivre sur place) ;
• Et l’abusus, désignant la propriété.

Le nu-propriétaire obtient l’abusus du bien. Il n’habite pas sur les lieux et ne peut pas envisager de mettre l’habitat en location.

Quels sont les avantages du démembrement de propriété ?

On conseille de séparer la nue-propriété de l’usufruit dans des circonstances bien particulières. D’une façon générale, les avantages d’une telle initiative sont fiscaux, sachant que cette alternative peut également simplifier une démarche de succession.

Par exemple, dans le cas d’un démembrement de propriété, l’usufruitier reste dans le logement et paye tous les impôts dus (taxe foncière, taxe d’habitation). Le nu-propriétaire, quant à lui, n’a aucune obligation liée à son statut. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire obtient la pleine propriété.

Très souvent, on observe des démembrements de propriété dans les familles : les parents cèdent la nue propriété à l’enfant et restent usufruitiers. À leur décès, l’enfant peut bénéficier de la pleine propriété et n’est pas dans l’obligation de vendre la maison ou l’appartement.

En fonction de l’âge de l’usufruitier au moment de la donation, la valeur de l’usufruit et celle de la nue-propriété ne sont pas identiques. Selon les cas, on peut aussi démembrer une propriété sur une durée déterminée, notamment à des fins d’optimisation fiscale.