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Achat immobilier : quel est le taux d’endettement maximal ?

Calcul endettement

Pour acheter un bien immobilier, la banque étudiant votre demande de crédit va décrypter très précisément votre situation financière : si elle estime que les mensualités du prêt pèsent trop sur votre budget, elle peut vous refuser l’emprunt. Dès lors que le taux d’endettement du ménage dépasse un certain seuil, les établissements créditeurs considèrent en effet l’opération comme trop risquée. Mais jusqu’où peut-on vraiment aller pour réussir à obtenir un accord ? La fameuse règle des 33 % s’applique-t-elle dans toutes les configurations ?

Le taux d’endettement maximal de 33 % : une base pour les banques

Par définition, le taux d’endettement matérialise la part de votre revenu mensuel consacrée au remboursement des prêts. Pour le calculer, la banque regroupe tous les crédits en cours : si vous demandez un prêt immobilier et que vous avez déjà un ou plusieurs crédits à la consommation, ces derniers entreront en ligne de compte.

Beaucoup de banques considèrent qu’au-delà de 33 %, le taux d’endettement devient trop élevé pour assurer un niveau de vie acceptable dans la famille – elles valident rarement les crédits dans ces configurations.

Mais contre toute attente, cette base n’a rien de réglementaire, et beaucoup d’établissements prennent le temps d’étudier chaque candidature au cas par cas. En somme, l’emprunt avec un taux d’effort supérieur à 33 % peut être possible dans certains cas.

Quand peut-on dépasser le taux d’endettement de 33 % ?

Lorsque la famille déclare des revenus conséquents et fait partie des foyers aisés, les banquiers sont nettement plus ouverts, prêts à accepter des taux d’endettement susceptibles d’avoisiner les 40 %.

De plus, certains ménages augmentent chaque mois leur pouvoir d’achat avec des ressources spécifiques, qui n’entrent pas systématiquement dans le calcul du taux d’endettement (les commissions pour les commerciaux, les allocations ou encore les revenus fonciers). Si vous louez un appartement qui vous rapporte chaque mois ou si vous touchez très régulièrement des commissions importantes, vous avez davantage de chances de réussir à emprunter avec des mensualités dépassant ce taux de 33 %.

La banque peut-elle réclamer un taux d’endettement inférieur à 33 % ?

Puisque le taux de 33 % se présente plus comme un repère que comme une règle, les créditeurs acceptent parfois d’endetter davantage les ménages, lorsqu’ils considèrent qu’il ne s’agit pas d’une situation dans laquelle ils risquent les impayés.

À l’inverse, le taux d’endettement maximal peut être inférieur à 33 % (aux alentours de 30 %, voire un peu moins), quand l’établissement craint le défaut de remboursement. Les familles modestes, ou les professionnels dont les revenus ne sont pas réguliers, se voient souvent attribuer un taux d’effort maximal inférieur à 33 %.

Finalement, en matière de taux d’endettement, vous pouvez garder en tête cette base de 33 % avant d’émettre votre demande de prêt, car il s’agit d’un cadre qui vaut dans de nombreuses situations. Malgré tout, retenez bien qu’il est tout à fait possible de sortir de cette limite (dans un sens comme dans l’autre), puisque les établissements qui pratiquent le crédit étudient