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Sur quels motifs peut-on expulser un locataire ?

Image d'un livre de droit illustrant l'article expulsion de locataire
  • 25 octobre 2018
  • Le Paris de l'immobilier
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Dans certaines situations litigieuses — et notamment en cas de retards de paiement importants, les propriétaires sont parfois amenés à expulser leur locataire. Ce dernier recours implique de prendre un maximum de précautions, parce que la pratique reste très encadrée. À quel moment peut-on statuer sur une expulsion ? Comment s’y prendre ? Conseils.

Justifier son expulsion : les raisons acceptées par la loi

L’expulsion, relevant d’une procédure judiciaire, peut être longue et compliquée. Elle ne doit logiquement pas reposer sur un désaccord mineur, mais sur des problèmes ancrés et impossibles à résoudre à l’amiable.

Le motif le plus courant reste le loyer impayé. La loi du 6 juillet 1989 oblige le locataire à régler son loyer, ses charges et le dépôt de garantie (à l’emménagement), sachant que le manquement à ces devoirs peut enclencher une procédure d’expulsion. En tant que propriétaire, vous devez réclamer votre dû : commencez par négocier à l’amiable mais, si la situation ne se débloque pas, lancez une procédure d’expulsion.

Tout logement doit être assuré. Si votre locataire ne prend pas l’initiative de souscrire un contrat multirisque, vous pouvez le faire à sa place et lui demander de payer les cotisations (qui entrent dans les charges du loyer). Mais rien ne vous oblige à faire cette démarche, car l’absence d’assurance constitue un motif sérieux d’expulsion.

Enfin, dans des cas plus rares, l’expulsion découle d’un manquement aux règles de respect du voisinage et de l’ordre collectif ou de dégradations.

Expulsion de locataire : la procédure à suivre

Avant toute chose, il est important de préciser que la présence d’une clause résolutoire peut faciliter l’exécution d’une expulsion : pensez à l’ajouter à votre bail. En cas d’impayé, vous devez faire parvenir à votre locataire un commandement de payer, en recourant aux services d’un huissier. S’il ne réagit pas, vous le saisissez en justice.

Signalez votre problème à la Commission des actions et prévention des expulsions locatives deux mois avant d’en référer au tribunal. Quand ce délai est passé, vous pouvez vous baser sur la clause résolutoire pour expulser le locataire, qui perd automatiquement son droit d’occupation.

Lorsque cette clause est activée, le locataire est assigné en référé. Il doit se présenter au juge d’instance afin que le bail soit résilié. Vous êtes naturellement en droit d’exiger le cumul de tous les loyers impayés. À noter qu’en tant que propriétaire, vous devez aviser le préfet par lettre recommandée deux mois avant l’audience.

Suite à l’assignation, il faut attendre l’audience, sachant que les délais peuvent varier d’une ville à l’autre. Ce n’est qu’une fois que le juge a demandé l’expulsion du locataire que vous pouvez le sommer de quitter les lieux : pour cela, vous devez lui envoyer un recommandé avec avis de réception. Il disposera de deux mois maximum pour partir.

Les droits du locataire au moment de l’expulsion

Lorsque vous saisissez votre locataire en justice, ce dernier peut demander un délai de paiement : s’il est accordé par le juge, la procédure sera logiquement retardée. Et même après l’assignation en référé, le mauvais payeur peut encore faire valoir certains droits (un renvoi justifié, par exemple).

De plus, un juge peut suspendre la clause résolutoire, pour annuler la fin du bail et donner un délai supplémentaire au locataire, susceptible d’avoir jusqu’à 3 ans pour régulariser la situation. Au terme de cette période, s’il n’a pas répondu à ses engagements, la clause résolutoire est finalement appliquée et l’expulsion définitive devient possible.

Protégez-vous des situations délicates en louant avec une agence !

Tous les propriétaires redoutent de devoir un jour en arriver à l’expulsion, sachant que la démarche est longue, stressante et compliquée. Pour éviter ces expériences négatives, on conseille toujours de demander des garanties au locataire (bulletins de salaire, caution, etc.). De plus, il est également possible de souscrire des contrats d’assurance contre les loyers impayés, pour être indemnisé quand le locataire ne répond pas à son obligation.

Pour mieux protéger votre patrimoine et louer dans de bonnes conditions, confiez la gestion de votre bien à une agence immobilière, qui saura anticiper ce genre de litiges et faire en sorte d’éviter les procédures judiciaires.