Faire une donation immobilière : ce qu’il faut savoir

Par définition, la donation lie un donateur à son donataire : le premier cède gratuitement — et de son vivant — la propriété d’un bien au second. Ce bien peut être mobilier ou immobilier. Dans la très grande majorité des cas, cette manœuvre est irrévocable : pour ne pas la regretter, il faut se poser les bonnes questions et réaliser les meilleurs choix !

La donation en bref

Toute personne majeure et éclairée possédant (sur le plan juridique) un ou plusieurs biens a le droit de transférer gratuitement leur propriété à un tiers. Les biens concernés sont souvent immobiliers (maison, appartement, terrain, etc.) mais parfois aussi mobiliers (meubles de valeur, voiture, œuvre d’art, etc.).

Il est important de noter que la donation est un acte libre, que l’on peut envisager avec n’importe quel donataire, qu’il s’agisse d’un descendant, d’un proche ou simplement d’un ami. Pour une personne seule et sans enfant, les donations sont illimitées — en revanche, elles sont encadrées dès lors que l’on est marié, et le sont d’autant plus quand on a des enfants.

Les différents types de donation : simple, partage, pleine-propriété, démembrement

Au moment d’effectuer une donation, plusieurs choix méritent une mûre réflexion. Pour commencer, la donation-simple et la donation-partage n’engendrent pas les mêmes conséquences. Une donation simple ne concerne que les enfants, tandis que la version partagée implique tous les héritiers possibles (enfants, petits-enfants, frères, sœurs, parents, etc.). Alors que l’on évalue la valeur du don pendant la succession pour une donation simple, l’estimation se fait au moment de l’enregistrement de la demande auprès du notaire. Ainsi, si vous envisagez une donation immobilière, l’alternative partagée évitera une réévaluation du bien qui pourrait nuire aux donataires (sachant que le marché subit des fluctuations difficiles à anticiper).

Dans l’immobilier, on se pose également la question de la pleine-propriété ou du démembrement. Dans le premier cas, le donateur n’a plus aucun droit sur le bien — mais ne paie plus d’impôts dessus, ce qui peut par exemple alléger la fiscalité d’une personne soumise à l’ISF. Suite à un démembrement de propriété, le donateur continue de jouir du bien comme il le souhaite et d’en percevoir les revenus (mais aussi d’en assumer la fiscalité). Le ou les donataire(s) bénéficie (nt) simplement de l’usufruit : ils utilisent le bien, mais ne peuvent pas en disposer.

Une donation, combien ça coûte ?

Que le don soit manuel ou officialisé par un acte notarié, il fait presque toujours l’objet de droits de mutation, une taxe dont on peut être exonéré dans certains cas particuliers (exonération totale pour un monument historique ou partielle pour un appartement acquis neuf ou un bien locatif, par exemple).

De plus, les donations immobilières se font en présence d’un notaire, ce qui implique logiquement de s’acquitter de ses honoraires. Les émoluments sont évalués en fonction de la valeur en pleine propriété du ou des bien(s) impliqués par la donation.

Malgré tout, la donation peut se révéler très profitable pour le donateur : s’il respecte un plafond de 100 000 € par enfant et 30 000 € par petit-enfant, il a droit à des abattements fiscaux. Les différents frais énumérés ci-dessus sont théoriquement assumés par les donataires, ce qui avantage de nouveau le donateur.

Finalement, la donation, notamment dans le domaine de l’immobilier, constitue une belle occasion d’anticiper sa succession, d’optimiser son patrimoine et d’aider ses descendants à progresser dans la vie. Toutefois, pour réaliser les meilleurs choix et s’assurer de sélectionner les alternatives les plus profitables, nous vous recommandons de vous faire conseiller par des professionnels de l’immobilier et de la gestion de patrimoine pour ce projet.