La garantie des vices cachés, qu’est-ce que c’est ?

La garantie des vices cachés protège l’acquéreur dans le cadre d’une vente immobilière : s’il découvre un problème qu’il n’avait pas décelé au moment de la signature, il dispose de certains recours. Toutefois, on ne peut pas parler de vice caché dans tous les cas : voici les principales informations utiles à connaître avant de solliciter cette garantie.

Ce qui relève du vice caché… Et ce qui ne peut pas être qualifié comme tel !

La notion de vice caché est clairement définie sur l’article 1641 du Code Civil. Il s’agit d’un défaut majeur qui rend le bien « impropre à l’usage auquel on le destine », qui nuit à sa pleine jouissance ou qui aurait pu engendrer une baisse de prix s’il avait été connu avant la vente. Mais comme son nom l’indique, le vice caché doit être caché ! Concrètement, si l’acheteur était au courant du problème, la loi considère qu’il a pris sa décision de façon éclairée, et qu’il ne peut imputer les désagréments subis à l’ancien propriétaire.

En outre, les dégâts ou défauts doivent être antérieurs à la vente. Un souci apparu entre la signature et l’emménagement, en raison d’une intempérie par exemple, n’entre pas dans le cadre des vices cachés. En revanche, certaines exceptions existent, si le problème était « débutant » au moment des visites et s’il a pris de l’ampleur ensuite.

Enfin, pour parler de vice caché, il faut être en présence d’un problème significatif, qui rend le bien impropre ou qui réduit considérablement son usage. Une fissure importante qui aurait été masquée, la présence d’amiante ou encore l’inconstructibilité d’un terrain vendu constructible peuvent entrer dans le cadre des vices cachés.

Comment déclarer un vice caché ?

À partir du jour où il découvre le vice caché, l’acheteur dispose d’un délai de deux ans pour effectuer sa déclaration et prouver qu’il a été lésé à la vente. Pendant ces deux années, il faudra mettre en place toutes les expertises nécessaires en vue de donner raison à l’acquéreur. C’est le TGI (Tribunal de Grande Instance) qui doit trancher.

Du côté de l’acheteur, il est possible de demander une réparation financière : le vendeur rembourse une partie du prix de revient du bien, pour diminuer le montant réel de la vente. Sinon, une action rédhibitoire est envisageable : l’acheteur rend le logement et demande un remboursement total, y compris des frais annexes (emprunt, notaire, etc.).

Pour le vendeur, la défense s’envisage de différentes manières : prouver que l’acheteur était au courant du problème au moment de la vente, ou s’arranger avec l’acheteur pour une remise en état à l’amiable. Dans certains cas exceptionnels, le vendeur arrive à utiliser la « force majeure » et à prouver qu’un événement extérieur et imprévisible est à l’origine du vice caché.